Por el abogado Luis Logran e mail: [email protected]
Con la nueva Ley de Alquileres 27.551 los contratos han sufrido un incremento del 92,6 % anual, una suma desorbitante que incluso estaría por encima de la inflación. Así entonces un contrato de locación que hasta marzo pagaba $ 67.000 pasó a pagar $129.000 aproximadamente.-
En efecto Ley de Alquileres 27.551 que entró en vigor el 1 de julio de 2020 ha fracasado rotundamente; esta norma ha dispuesto un incremento anual, es decir que una vez por año los contratos deben ajustarse, y para ello debe tomarse como referencia en igual medida el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).
Estos ajustes deben practicarse desde la mismísima página web del Banco Central de la República Argentina, colocando allí los datos mínimos del contrato vigente, tales como fecha de inicio de contrato y montos estipulados. –
Desde la última publicación de incrementos del BCRA, de abril del corriente año, la cartera de economía de la Nación, a cargo de Sergio Massa trabaja en un borrador urgente para amortiguar los severos efectos que trajo, que en estos días debería transformase en DNU, donde se piensa suspender la mencionada ley 27.551 por un plazo de 180 días, plazo en el cual el Congreso de la Nación debe trabajar en modificar esta cláusula de ajuste, que como dije nada iene que ver con la economía doméstica de los argentinos. –
Veamos, haciendo un poco de historia, ésta Ley ha sido sancionada en el año 2020 y anunciada con mucha vigorosidad por los funcionarios, indicando que protegería los derechos de los inquilinos, aunque entrando ya en el tercer año de sancionada la norma vemos que el efecto ha sido contrario, pues una vez más los políticos no han estado a alcance de la realidad de los ciudadanos de a pie. Recordemos que con la antigua ley los ajustes eran pactados libremente entre las partes, en algunos contratos incluso supeditaban ese aumento de manera trimestral, semestral o anual, equiparándolo a “precios de referencia” tales como el precio de los combustible o alimentos de primera necesidad, arrojando eso como resultado aumentos promedio del 30% o 40% anual, pues como vemos un incremento que en nada se asimila al de la ley 27.551
Debemos también destacar que no todas la modificaciones de la norma han sido tan desafortunados, pues la Ley colocada hoy en crisis ha instituido algunos puntos importantes, tales como: El plazo mínimo de la locación de inmueble serán tres años; El importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler; también introduce la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos (en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí con cargo al locador, una vez transcurridas 24 horas de la notificación); El locatario no tiene a su cargo el pago expensas comunes extraordinarias ni aquellos gastos inherentes a la propiedad como Impuesto inmobiliario, Alumbrado público y otros gastos municipales, etc; Los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario); Faltando 3 meses para finalizar el contrato cualquiera de las partes puede convocar a la otra a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio o negativa del locador de llegar a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato sin pagar la indemnización correspondiente; Se incorpora la posibilidad de constituir un domicilio electrónico para las notificaciones fehacientes de manera de agilizar las comunicaciones entre las partes del contrato; Se establece que previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres el locador debe intimar fehacientemente al locatario. La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida; Para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa se establece que el Poder Ejecutivo Nacional, en forma concertada con las Provincias y la CABA, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo; En los casos de desalojo el procedimiento de mediación prejudicial deja de ser optativo para el reclamante como hasta ahora y pasa a ser obligatorio; Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo. No obstante, la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP); Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el Juez deberá informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda; La intermediación en el contrato de alquiler sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje conforme a la legislación local; Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una
Como conclusión, esperamos expectantes que el Ejecutivo Nacional suspenda mediante DNU la ley 27.551, para que entonces vuelva a regir la antigua ley de alquileres y así poder negocial libremente entre propietarios e inquilinos las clausulas de reajustes.-
